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10 regole per gestire un Airbnb

di / 0 Commenti / 55 Visite / 30 novembre, 2021

airbnb-g370b2fad0_1920Se hai una casa vacanze e vuoi mettere a reddito il tuo immobile con la formula degli affitti brevi, ti sarai imbattuto in Airbnb. Stiamo parlando del portale online che mette in contatto le persone in cerca di un alloggio (una camera o un appartamento) con gli host (chi mette a disposizione la sua struttura affittandola per brevi o medi periodi).

Si può gestire l’appartamento direttamente, dedicando molto del proprio tempo all’accoglienza degli ospiti, alle pulizie, alla manutenzione e alla promozione della struttura o si può scegliere uno dei migliori Property Manager in Italia specializzato nella gestione di affitti brevi a Roma, Milano e presto anche a Napoli, come The Best Rent, a cui affidare il proprio immobile.

Gestire un Airbnb è diventato negli anni uno dei trend del mercato immobiliare: sempre più proprietari di appartamenti hanno infatti deciso di dedicare parte del loro tempo nella gestione tramite Airbnb del proprio immobile.

Per poter avviare un’attività ricettiva e dedicarsi alla gestione di appartamenti tramite Airbnb sono però richieste alcune competenze tecniche e un’attitudine a gestire le tante richieste che gli ospiti posso avanzare durante il loro soggiorno.

Cosa è un “Airbnb”

Vista la diffusione del portale, tra le OTA (Online Travel Agency) in poco tempo si è arrivati a definire un “Airbnb” come sinonimo di un B&B o di una Casa Vacanze: un appartamento offerto con finalità turistiche per brevi o medi periodi.

Affittare un appartamento su Airbnb è però solo il primo dei passi che dovrai compiere per promuovere la tua struttura. La gestione di un appartamento implica infatti tante altre attività: dall’organizzazione del check-in e dei check-out, all’assistenza dell’ospite durante il soggiorno, fino alla manutenzione, alle pulizie e all’espletamento di tutte le pratiche burocratiche richieste dalla legge.

Se anche tu hai intenzione di gestire un Airbnb, ricordati che hai alcune regole da seguire per la gestione ottimale della casa, per far felici i tuoi ospiti e ottenere quel guadagno extra tanto desiderato.

 

  1. Studia il mercato e offri qualcosa di diverso

Ti sembrerà scontato ma, oltre alla tua casa, troverai tanti altri immobili che vengono gestiti su Airbnb nel tuo stesso quartiere. Hai deciso di offrire sul mercato un nuovo appartamento, dovrai quindi capire in che modo differenziarti dai tuoi competitor.

Come differenziarti dai competitor?

  • Studia il mercato: quante case vacanza ci sono? Che servizi aggiuntivi offrono? Praticano delle convenzioni con ristoranti o bar? Sono adatti per una certa tipologia di ospiti?
  • Differenziati. Dopo aver osservato gli altri Airbnb in zona, scegli come posizionarti a livello di prezzo ed esperienza di soggiorno. Hai un piccolo appartamento che si presta per soggiorni romantici? Prova ad allestire la casa avendo in mente coppie che intendano trascorrere un weekend all’insegna del romanticismo. Hai una casa grande con terrazza, offri delle dotazioni e giochi per bambini e prova ad avvicinarti alle esigenze di una famiglia.
  1. Dai un tocco di stile al tuo appartamento

Ricordati che pubblicando un appartamento su Airbnb, ti troverai a dover competere con migliaia di altri gestori di strutture. Lo stile con cui hai deciso di allestire la casa e la comodità degli arredi ti aiuteranno a ricevere più prenotazioni.

Se non sei un espero di interior design o homestaging, puoi affidarti ad un esperto: con piccoli cambiamenti, trasformerà la tua abitazione secondaria in una struttura perfetta per essere pubblicata e gestita su Airbnb.

Per approfondire: fatti ispirare da chi ha deciso di allestire la propria casa ispirandosi ai manga, leggi il nostro articolo.

  1. Fai delle foto professionali

Se vuoi ricevere più visualizzazioni e quindi più prenotazioni per il tuo annuncio, dovrai pubblicare delle foto che lo valorizzino. Se non sei un esperto di fotografia valuta la possibilità di affidarti ad un fotografo professionista. A fronte di un piccolo investimento iniziale, la tua casa verrà messa in risalto e scelta con migliore probabilità da chi ha intenzione di affittare un’abitazione.

  1. Non dimenticarti di tasse e burocrazia.

La gestione di appartamenti su Airbnb, come anticipato, è solo il primo step di un’attività impegnativa, che prevede anche il rispetto delle normative vigenti e il pagamento delle tasse.

Ecco alcuni esempi:

  • Pagamento della tassa di soggiorno. Airbnb di recente ha lanciato un servizio che agevola i comuni nella riscossione della Tassa di soggiorno (Clicca qui per approfondire). Da questo punto di vista sarai quindi agevolato da una delle funzionalità già presenti sul portale.
  • Comunicazione dei flussi turistici all’Istat. Ad esempio, se hai un appartamento a Roma, dovrai iscriverti a Radar, il sistema per la trasmissione dei flussi turistici della Regione Lazio. Se il tuo appartamento si trova a Milano, dovrai iscriverti a Ross1000 (ex Turismo 5).
  • Portale alloggiati. La normativa vigente richiede l’apertura di un account sul sito Portale Alloggiati della Polizia di Stato. Dovrai comunicare i dati degli ospiti che affittano il tuo appartamento.
  • Apertura di una casa vacanze o di una locazioni turistica. Ricordati poi di studiare la normativa regionale e comunale per la gestione di casa vacanze e appartamenti con finalità turistiche. Sono presenti, infatti, dei requisiti minimi e delle dotazioni da tenere obbligatoriamente in casa.
  1. Domotica per gestire un Airbnb

Sul mercato sono presenti tante soluzioni che ti aiuteranno ad automatizzare la comunicazione con i tuoi ospiti e la gestione operativa delle attività di check-in e check-out. Puoi ad esempio, decidere di installare un meccanismo sulla porta che consenta il self check-in degli ospiti: la possibilità di aprire la porta senza la necessità della tua presenza fisica al momento dell’arrivo. Puoi inoltre domotizzare la tua casa, scegliendo dei dispositivi che ti consentano di regolare la temperatura, chiudere le tapparelle o avviare gli elettrodomestici.

  1. Prenditi cura dei tuoi ospiti con le dotazioni

Non sottovalutare l’importanza di avere degli elettrodomestici nuovi, funzionanti e delle dotazioni aggiuntive che altri non hanno. Un esempio? Se vuoi rivolgerti al mercato statunitense, prendi una macchina per il caffè americano. Ricordati che il tuo appartamento verrà prenotato per poche notti ma anche per un periodo più lungo: oltre al forno, prendi un forno a microonde, una lavastoviglie e una lavatrice. Ricordati poi di lasciare in appartamento le istruzioni degli elettrodomestici in varie lingue.

Curiosità: ricordi Sara Jessica Parker di Sex and the city? Ora è possibile soggiornare nella sua casa grazie alla collaborazione tra Airbnb e Warner Bros. Scopri di più.

  1. Gestire le prenotazioni

Una volta pubblicato il tuo annuncio, dopo aver caricato le foto di ogni locale e aver descritto in modo accurato (e in più lingue) l’appartamento, sarai finalmente pronto a ricevere prenotazioni. Più prenotazioni ti porteranno maggiori guadagni, ma dovrai fare attenzione al tempo necessario per gestirle.

Come gestire le prenotazioni su Airbnb?

  • Puoi decidere di impostare la prenotazione immediata o una richiesta di prenotazione. Nel primo caso riceverai direttamente le prenotazioni, nel secondo dovrai ogni volta accettarle (o rifiutarle). Ovviamente, avrai maggiore visibilità e maggiori possibilità di guadagnare se attiverai la prenotazione immediata.
  • Attento agli overbooking. Oltre ad Airbnb, puoi caricare l’annuncio del tuo appartamento anche su altri canali. VRBO, com ed Expedia sono solo alcuni dei canali in cui promuovere la tua casa vacanze. Se hai più portali attivi, ricordati di sincronizzare i calendari di tutti i portali per evitare due prenotazioni per lo stesso periodo. Puoi sincronizzare i calendari con ical o scegliere un Channel Manager, un software che ti aiuta nella gestione delle prenotazioni e nella sincronizzazione delle varie OTA.
  1. Gestione delle recensioni

Ogni ospite che esce dal tuo appartamento è una potenziale recensione positiva o negativa che arriverà sul tuo annuncio. Ti capiterà di offrire un servizio eccellente e ricevere comunque una recensione negativa e ci saranno momenti in cui sbaglierai tutto ricevendo invece un’ottima recensione.

Indipendentemente dall’esito della recensione, ricordati di rispondere sempre con gentilezza, ringraziando per il feedback e provando, quando possibile, a trasformare quella recensione negativa in una opportunità. Le recensioni vengono infatti lette dai tuoi potenziali nuovi ospiti, il modo in cui risponderai mostrando la tua disponibilità potrebbe influenzarli nella scelta.

  1. Gestire un “Airbnb” non solo su Airbnb

Puoi decidere di gestire il tuo immobile promuovendolo su Airbnb e su tanti altri canali. Oltre alle OTA (come anticipato sono i canali di prenotazioni online come Airbnb e Booking.com) puoi provare a promuovere la tua struttura con canali diretti. In che modo?

  1. Apri un profilo su Google My Business, il servizio di Google per promuovere le attività locali.
  2. Stringi convenzioni con aziende, ospedali, associazioni e organizzazioni: potrai offrire loro un piccolo sconto in cambio di pubblicità.
  3. Crea un sito internet per il tuo immobile. Puoi decidere di cimentarti nella realizzazione di siti web con WordPress, scegliere i servizi di un freelance o di un’agenzia oppure testare uno dei tanti servizi per la creazione di siti web per chi non conosce i linguaggi per lo sviluppo di pagine web.

 

  1. Sei in grado di gestire tutto?

Questa è la domanda che dovrai farti prima di iniziare questa avventura. Nonostante la tua buona volontà e le tue competenze, potresti non avere abbastanza tempo per gestire un’attività parallela, oltre ai tuoi impegni quotidiani e al tuo lavoro tradizionale. Se non puoi essere disponibile ad ogni ora e se non rieschi a gestire tutte le prenotazioni e tutti i problemi connessi all’operatività (dai problemi con le pulizie ad un guasto all’interno dell’appartamento) dovrai affidarti a dei professionisti esterni o a una Property Manager esperto.

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